凯投微观：这六个国家房价将下跌

凯投整体（Capital Economics）助理统计学家尼尔·尼尔郭（Neil Shearing） 普遍认为，新泽西州、纽西兰、纽西兰、新南威尔士、新西兰和瑞典这六个国际组织的租金已是飙升边缘，但并非每个国际组织都能希望同等幅度的价格飙升。

尼尔郭在晚间发布新闻的一份调查结果中说道，低现金流推动了全球租金“异乎寻常”的上涨。直到现在现金流之后增高，“有越来越多迹象表明，借贷效率的增高——以及对现金流进一步增高的预期——已经加剧了繁盛整体经济房产美国市场的急剧滑落。”

尼尔郭下半年，经济走下坡将使新泽西州、纽西兰、纽西兰、新南威尔士和新西兰今后几年的国内生产总值（GDP）减少0.5％至2％。他反驳，这有可能导致纽西兰和新西兰将现金流保持在低于预期的水平，但新泽西州和纽西兰的情况就不一样了。他说道：“城镇居民问题不太可能阻止美联储和纽西兰央行在明年收紧政策。”

这位统计学家说道，股市走下坡并不赶紧等于租金飙升。报告所述了股市滑落的四个阶段，包括第一阶段股市超人气减少、第二阶段购房人量减少、第三阶段股市大型活动减少以及第四阶段租金飙升。

尼尔郭说明，这六个国际组织的股市目前已是第三阶段。“在股市走下坡的前三个阶段，各项指标的向上速度如此之快，这一似乎表明，我们必要下半年，所有这些美国市场的价格立刻都时会飙升。”

这位统计学家并不普遍认为所有列出的国际组织都时会显现出来同样层面的价格飙升。他下半年，纽西兰和新西兰的租金跌幅最大，有可能飙升20％。新南威尔士租金下半年将飙升15％，瑞典租金将飙升10％至15％。跌幅最小的将是纽西兰和新泽西州，下半年将在5％至10％中间，而新泽西州的跌幅必要在5％左右。

凯投整体最近说明，由于新泽西州倾向固定现金流贷款、信贷环境紧张以及劳动力美国市场相较强劲，尽管现金流增高，但新泽西州有可能避免股市崩盘。

尼尔郭也不普遍认为房产美国市场时会显现出来2000年代那样同等规模的滑落。他说道：“当时，宽松的监管和宽松的放贷标准助长了抵押贷款债务的迅速膨胀，从而催生了租金泡沫。”“当泡沫破裂时，房主发现自己处于中产静止状态，不得不出售房产，形成了一个自我强化的下行锥形。”

他反驳，如今的房主和银行与此前并不相同。与2000年至2007年期间相较，家庭债务占盈余的百分比减少了，而由于金融危机后的监管规定，银行都能更好地牵制城镇居民美国市场的走下坡。

不过，这位统计学家反驳，经济滑落有可能给开发、建筑风格和非银行金融部门带来问题。他说道：“经济衰退经常时会暴露出一些令人费解的领域的弱点。”

来源:金融界